Les attributions du Fonds

L'établissement public dénommé Fonds d'Urbanisation et d'Aménagement du Plateau de Kirchberg (Fonds) a été constitué, pour une durée illimitée, par la loi du 7 août 1961, loi modifiée par les lois du 26 août 1965, du 28 août 1968 et du 8 juin 2004.

Suite au vote de la loi du 8 juin 2004 modifiant la loi du 7 août 1961 relative à la création d'un Fonds d'urbanisation et d'aménagement du Plateau de Kirchberg, le Fonds, qui est placé sous l'autorité du Ministre du Développement durable et des Infrastructures, est administré par un Conseil d'administration (CA) composé de sept membres au plus, nommés par le Grand-Duc sur proposition du Gouvernement en conseil.

Les membres du CA sont nommés pour une durée de cinq ans renouvelable à son terme. Le Président du CA est désigné parmi les membres du Conseil d'administration par le Gouvernement en conseil sur proposition du Ministre de tutelle. Les actions judiciaires sont intentées ou défendues au nom du Fonds par le Président du CA ou par son remplaçant.

Avec l'accord du Ministre de tutelle, le CA peut déléguer la gestion journalière du Fonds et la représentation de celui-ci en ce qui concerne cette gestion à un Comité exécutif (CE) composé de trois membres du CA. L'organisation et le fonctionnement du CE sont définis par règlement d'ordre intérieur. Le Fonds est assisté par du personnel engagé sur la base d'un contrat de louage de service de droit privé.

Le conseil d'administration décide sur les points suivants :
a) La politique générale du Fonds, notamment le concept global d'urbanisation et d'aménagement du Plateau de Kirchberg,
b) la politique de vente des terrains appartenant au Fonds,
c) le budget d'exploitation ainsi que les comptes de fin d'exercice, les programmes d'investissements annuels et les programmes d'investissements pluriannuels, les emprunts à contracter, l'organigramme, la grille des emplois et leur classification ainsi que les conditions et modalités de rémunération et le volume des tâches du personnel.
d) L'exécution et la mise en œuvre de la politique générale, les règles d'exécution du budget, le rapport général d'activité, les actions judiciaires à intenter et les transactions à conclure, les conventions à conclure, l'engagement du personnel du Fonds.

Les moyens financiers

Le Fonds supporte les dépenses relatives à son fonctionnement.

Conformément à la loi du 7 août 1961, il est habilité à se faire ouvrir auprès de la Banque et Caisse d’Épargne de l’État un crédit jusqu'à concurrence de 10 millions d'euros. La loi du 26 août 1965 l'autorise également à se procurer des moyens financiers supplémentaires d'un montant maximal de 10 millions d'euros par voie d'emprunt respectivement pour l'augmentation du crédit dont il dispose auprès de la Banque et Caisse d’Épargne de l’État.

Ces opérations financières sont garanties par l’État qui assume d'une part, les charges d'intérêts et d'amortissement de l'emprunt et d'autre part, les charges d'intérêts de la totalité du crédit dont dispose le Fonds auprès de la Banque et Caisse d’Épargne de l’État. Les crédits et emprunts sont soumis à l'approbation du Ministre des Finances qui en détermine les conditions et modalités.

A côté des crédits garantis par l’État, le Fonds dispose du produit des ventes et échanges de ses immeubles.

Il peut également se procurer d'autres moyens financiers qui ne seront toutefois pas couverts par la garantie de l’État. Les comptes du Fonds sont tenus selon les principes et les modalités de la comptabilité commerciale. A la clôture de chaque exercice, le CA arrête le bilan et le compte des profits et pertes.

Un réviseur d'entreprises désigné par le Ministre de tutelle, est chargé de contrôler les comptes du Fonds, la régularité des opérations effectuées et les écritures comptables.
Pour le 1er mai au plus tard, le CA présente au Gouvernement en conseil les comptes de fin d'exercice accompagnés d'un rapport circonstancié sur 
la situation et le fonctionnement du Fonds ainsi que le rapport du réviseur d'entreprise.
La décharge du CA est donnée par le Gouvernement en conseil.
La gestion financière du Fonds est soumise au contrôle de la Cour des comptes.

Les opérations

Les marchés de travaux et de fournitures conclus par le Fonds dans l'intérêt de l'accomplissement de sa mission sont soumis à la législation de l’État relative aux marchés publics de travaux et de fournitures.

Aux termes de la loi modifiée du 7 août 1961, la cession des immeubles peut se réaliser de gré à gré sous condition d'autorisation spéciale du Gouvernement en conseil. La même autorisation est requise pour procéder à l'échange volontaire d'immeubles avec des immeubles même non compris dans les limites fixées par le plan annexé à la loi. Le Fonds a également recours à deux formes de droits réels immobiliers institués par deux lois du 10 janvier 1924, à savoir le contrat de cession d'un droit de superficie et le contrat de concession d'un droit emphytéotique.

La politique immobilière

La mission principale du Fonds réside dans l'urbanisation du Plateau de Kirchberg. Les opérations immobilières sont cependant indispensables pour permettre au Fonds de se procurer les moyens financiers  requis pour le financement des travaux d'infra- structure et pour orienter l'urbanisation du Plateau.
Aux termes de la loi modifiée du 7 août 1961, le Fonds peut procéder à la revente des immeubles non occupés par la voie publique aux enchères ou avec l'autorisation spéciale du Gouvernement en conseil par procédure négociée.

La formule de la vente aux enchères n'a été utilisée qu'à deux reprises par le passé. Les ventes de terrains ont été réalisées par voie négociée sur base 
de prix approuvés par le Gouvernement et fixés en fonction de leur constructibilité.

Une nouvelle politique de vente

Depuis 2004, le Fonds met en œuvre une nouvelle politique de vente, qui tend à concilier la mise en concurrence en ce qui concerne le prix de vente et 
la valorisation de la qualité architecturale et urbanistique. La formule choisie a l'avantage incontestable par rapport à la vente par voie négociée de permettre à l'ensemble des acteurs sur le marché de l'immobilier de bureaux et de l'immobilier résidentiel d'accéder aux terrains mis en vente par le Fonds.

Pour garantir la qualité architecturale, le Fonds opère ses choix sur base de l'analyse de projets architecturaux proposés sous forme d'avant-projets sommaires par les futurs acquéreurs.

L'appel à candidatures

La procédure d'appel à candidatures en vue de la cession de terrains à bâtir se déroule en deux phases : dans une première phase, une présélection des promoteurs et architectes sur dossier de candidature est opérée en vue de l'admission au concours et dans une deuxième phase est réalisée la sélection du futur acquéreur sur base d'une offre économique et d'un projet architectural précis.

La présélection des promoteurs et architectes se fait en fonction de la capacité financière du promoteur, de la composition de l'équipe de maîtrise d’œuvre et des références en matière de réalisations du promoteur et de l'architecte. A noter que le groupe promoteur-architecte est indissociable au cours de la procédure de sélection et par après pendant la mise en œuvre du projet.

La sélection proprement dite s'effectue par notation des critères économiques et architecturaux à parts égales.

Les critères architecturaux

Les critères qualitatifs portent sur la qualité architecturale et constructive du bâtiment, la qualité des aménagements extérieurs, la qualité de l'agencement intérieur des logements ainsi que le comportement énergétique du bâtiment. Les trois premiers critères font l'objet d'une appréciation par un jury de sept membres, en majorité architectes, représentant entre autres le Fonds, la Ville de Luxembourg, l'Ordre des architectes et ingénieurs, le critère du comportement énergétique est évalué suivant des règles prédéterminées par un expert en la matière.

Les critères économiques

Les critères économiques sont le prix offert par are de terrain et pour les immeubles résidentiels, en plus, le prix proposé à la vente future des appartements (prix au mètre carré) ainsi que le prix de vente d'un emplacement de parking. La notation est proportionnelle au prix proposé du terrain et inversement proportionnelle au prix de vente du mètre carré d'appartement et du prix de l'emplacement de parking. Par ce mécanisme, le Fonds tend à éviter une surenchère systématique en matière de prix de vente final des logements. Le Fonds surveillera le respect du prix de vente annoncé et en cas de dépassement du prix proposé, le Fonds percevra 50% de la différence (prix de vente moyen au mètre carré indexé sur l'indice des prix à la construction). Les différentes notations sont harmonisées pour aboutir à un résultat final désignant le gagnant du concours.

Les directives d'aménagement et de construction

A la suite des études élaborées par le Fonds, celui-ci a défini des critères sévères à respecter par tous ceux qui veulent s'implanter dans les directives d'aménagement et de construction.

Ces contraintes sont complémentaires aux dispositions réglementaires de la Ville de Luxembourg. 
Parmi elles figurent en premier lieu l'intérêt général de l'opération, la nature du projet, le délai de construction, le respect des directives urbanistiques du Fonds et l'intérêt macroéconomique de l'opération.

Le Gouvernement ayant exprimé le souhait de maintenir l'image de marque du Plateau, des prescriptions de qualité architecturale se sont ajoutées aux critères d'aménagement.

Les prescriptions du Fonds sont de deux ordres. Générales quand elles concernent l'ensemble du Plateau, particulières quand elles se rapportent à un groupe de terrains. Dans ce dernier cas, elles sont progressivement édictées en fonction de l'étude détaillée des aménagements.

La complémentarité entre les prescriptions urbanistiques de la Ville et du Fonds a pour conséquences que la plupart des secteurs du Plateau de Kirchberg (hormis ceux déjà destinés à l'habitat) sont classés, dans le PAG (plan Joly) de la Ville de Luxembourg, en terrains réservés dont la majorité sont à destination particulière.

La définition de ces secteurs dans le PAG dit que certaines parties de la Ville sont destinées à recevoir des équipements privés ou publics d'utilité générale. Ces parties sont appelées terrains réservés. Les constructions admises doivent s'intégrer de façon harmonieuse dans le tissu urbain qui les environne. Le règlement sur les bâtisses détermine le nombre d'emplacements de stationnement.

Ces prescriptions sont assez ouvertes pour laisser au Fonds l'aptitude à définir des contraintes urbanistiques et architecturales plus particulières sans porter préjudice aux autres dispositions du PAG.

C'est la nature de la mission du Fonds qui a poussé ce dernier à faire intégrer cette souplesse de réglementation dans le PAG de la Ville de Luxembourg. De cette manière, le Fonds peut donner une réponse rapide et précise à des demandes d'intérêt général ou national concernant le Plateau de Kirchberg.

Pour donner une idée des densités admises sur le Plateau, des coefficients maxima d'utilisation (CMU) du sol, à respecter impérativement, ont été inscrits dans le PAG.

C'est le cas pour une bonne partie des terrains réservés et pour toutes les zones d'habitation du Plateau.

La procédure d'examen et d'approbation des projets se déroule en plusieurs étapes.

Le Fonds vérifie d'abord que le projet respecte les prescriptions de qualité architecturale et les critères d'aménagement inscrits dans les directives. Celles-ci sont jointes aux actes concernant les terrains à bâtir.

Après son approbation, le Fonds transmet le dossier de demande d'autorisation à l'Administration communale de la Ville de Luxembourg. Simultanément, 
le maître d'ouvrage demande les autres autorisations nécessaires (permission de voirie, commodo-incommodo, etc.).

La créativité des architectes peut se développer dans le cadre du respect de ces critères.

Au cours du déroulement du chantier, le Fonds fait vérifier par un bureau de géomètres le respect des principaux reculs par rapport aux limites de propriétés ainsi que celui des hauteurs du bâtiment.

Afin de maintenir son objectif de créer des pôles animés en réalisant un tissu urbain dense aux extrémités Est et Ouest du Plateau, le Fonds préconise qu'en ce qui concerne les immeubles de bureaux, jusqu'à 70 % des rez-de-chaussée des locaux en façade sur rue soient occupés par des commerces. En ce qui concerne les immeubles de bureaux propriétaire-occupant, 30 % maximum de la surface de l'immeuble est destiné à être donné en location.

Le Fonds attache une grande importance à la phase de concertation avec les maîtres d'ouvrage. C'est en particulier le cas pour le choix de l'implantation des bâtiments sur le terrain, la définition de leur gabarit, le choix des matériaux de revêtement des façades et la configuration des espaces extérieurs.


La durée d'occupation minimum d'un bâtiment par un propriétaire-occupant

La durée d'occupation minimum d'un bâtiment est fixée à 15 ans. Un droit de superficie préférentiel est prévu pour le Fonds en cas de vente égale au prix de vente du terrain, majoré du taux de l'intérêt légal, ceci pour empêcher la vente spéculative.

Our mission

The public-sector utility known as the Fund for the Urbanisation and Development of the Kirchberg Plateau (henceforth called the Fund) was set up for an unlimited period by the Act of 7th August, 1961, and amendments thereof set out in the Acts of 26 th August, 1965, 28th August, 1968, and 8th June 2004. 

Following the adoption of the Act of 8th June, 2004, amending the Act of 7th August, 1961, concerning the setting up of a fund for the urbanisation and development of the Kirchberg Plateau, the Fund, under the supervision of the Minister of Sustainable Development and Infrastructure, is managed by a Board of Directors (BoD) of no more than seven members nominated by the Grand-Duke on the recommendation of the Cabinet. 

The members of the BoD are nominated for a period of five years, renewable at term. The President is chosen from amongst the members of the BoD by the Government on the recommendation of the supervisory minister. Any legal action undertaken by, or defended in the name of, the Fund is done so by the President of the BoD or his proxy.

With the agreement of the minister, the BoD may delegate the daily management of the Fund and its representation in any matter pertaining to this management to an Executive Committee (EC) composed of three members of the BoD. The organisation and functioning of the EC are set out in the Fund's rules of procedure. The Fund is aided by staff employed on the basis of a civil law contract. 

The Board of Directors has decision-making powers in the following areas:
a) The general policy of the Fund, especially the overall approach to the urbanisation and development of the Kirchberg Plateau,
b) the policy governing the sale of land belonging to the Fund, 
c) the operating budget and the end of financial year accounts, investment programmes for one or more years, raising loans,the organogram, the table of posts and their classification including conditions and terms of payment and staff workload.
d) Implementation and application of the general policy, rules governing budgetary expenditure, general report of activities, legal action to be undertaken and transactions to be concluded, signing of agreements, hiring of staff for the Fund.


Financial resources

The Fund bears all costs arising from its activities. 

In accordance with the Act of 7th August 1961, it is empowered to borrow up to 10 million euros from the bank Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat. The Act of 26th August, 1965 also authorises the Fund to raise supplementary funding of up to a maximum of 10 million euros either as a loan or by augmenting the loan available from the Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat.
These financial operations are guaranteed by the State, which accepts liability for the interest charges and the repayment of the loan, on the one hand, and for the interest charges on the total loan available to the Fund through the Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat, on the other. The loans and borrowings are subject to the approval of the Minister of Finance who sets the conditions and terms. In addition to the loans guaranteed by the State, the Fund has at its disposal the income from the sale or exchange of its properties. It may also secure finance from other sources which will, however, not be covered by the State guarantee. The Fund's accounts are managed according to the principles and procedures of business accounting. At the end of every financial year, the BoD draws up the balance-sheet and the profit and loss accounts.

The checking of the Fund's accounts, the probity of its transactions and the accuracy of the accountancy records is assigned to an auditor appointed by the supervising ministry.
By the 1st of May at the latest, the BoD must submit the annual accounts to the Cabinet. This includes an itemised report of the state and workings of the Fund as well as the auditor's report.
Discharge for the work of the BoD is granted by the Cabinet.
The financial management of the Fund is audited by the Luxembourg Court of Auditors.


Transactions

The works and supply contracts signed by the Fund in order to carry out its task are subject to national legislation concerning public works and supply contracts.
Pursuant to the Act of 7th August 1961, as amended, real estate may be sold by private contract provided explicit permission has been granted by the Cabinet. A similar authorisation is required for any voluntary exchange of real estate, even where the property concerned does not fall within the boundaries set out in the plan annexed to the Act. The Fund also has recourse to two forms of real-estate rights established by two Acts of 10th January 1924. These comprise building-lease and long-term lease contracts respectively.

Real-estate policy
The principal mission of the Fund is the urbanisation of the Kirchberg Plateau, not the sale of land. Land transactions are, however, indispensable to the Fund firstly, as a means of procuring finance for the Fund and, secondly, as a town-planning tool. 
As provided for in the amended Act of 7th August 1961, the transfer of real estate not occupied by public roads may be carried out by the Fund by auction. Alternatively, under special authorisation from the Government, the transfer can take place by mutual agreement. 
To date, the public tender procedure has been used only twice. The sale of plots has been conducted by mutual agreement on the basis of prices that are approved by the Government and reflect the suitability of each plot for building. 

A new sales policy
Since 2004, the Fund has implemented a new sales policy intended to reconcile competition in terms of the sale price with the enhancement of the architectural and town planning quality. The formula adopted has the undeniable advantage, in comparison with sale by mutual agreement, of allowing all companies involved in the office building and residential building markets to have access to the plots being sold by the Fund. In order to guarantee architectural quality, the Fund makes its selection on the basis of an analysis of the architectural proposals as set out in draft plans submitted by the future purchasers. 

Calls for applications
In practice, the procedure for calling for applications for the purchase of building plots is conducted in two successive stages. Developers and architects are first pre-selected on the basis of the portfolio submitted by the applicants to determine which should be admitted to the competition. This is followed by the selection of the future purchaser on the basis of the amount bid and a specific architectural proposal.
Pre-selection of the developers and architects takes account of the financial resources of the developer, the composition of the management team for the building project and references relating to past work carried out by the developer and the architect. It should be noted that the developer/architect 
consortium cannot be changed either during the selection procedure or during the implementation of the project. 
The selection itself attaches equal importance to the financial and architectural aspects.

Architectural criteria
The qualitative criteria concern the architectural quality and the quality of the construction of the building, the quality of external facilities and that of those provided within the apartments, together with the degree of energy-saving the building achieves. The first three of these criteria are assessed by a selection panel of seven members, most of whom are architects, representing such bodies as the Fund, the City of Luxembourg and the professional body for architects; the energy-saving criterion is evaluated in accordance with rules already laid down by an expert in this field.

Financial criteria
The financial criteria comprise the price bid per are of land and, in the case of residential buildings, also the proposed future sale price per square metre of the apartments, together with the price of a parking space. The grading is proportional to the proposed price for the land and inversely proportional to the price per square metre for the apartment and the parking space. By means of this mechanism, the Fund seeks to avoid any systematic inflation of the final sales price for housing. The Fund will be checking that the sale price is as proposed - should it exceed the proposed price, the Fund will charge a levy of 50% of the difference (average sale price per square metre indexed to the construction price index). The various assessments are harmonised, yielding a final result determining the winner of the competition. 

Directives for development and construction

Following the studies carried out by the Fund, the latter laid down strict criteria in the directives for development and construction to be adhered to by all who seek to build on the Plateau.

These restrictions are in addition to the statutory provisions laid down by the Ville de Luxembourg. Amongst the most important of these are the public benefit of the project, its nature, the time-scheme of the construction work, respect for the town-planning directives of the Fund and the macro-economic value of the operation.

The Government having expressed the desire to maintain the quality of the Plateau, prescriptions pertaining to the quality of the architecture were added to the directives.
There are two categories of regulations laid down by the Fund. General regulations concern the Plateau in its entirety while specific regulations relate to a group of plots of land. In the latter case, the regulations are enacted in stages as more detailed information on the development becomes available. 
The complementarity of the town-planning prescriptions of the Ville de Luxembourg and those of the Fund has led to the majority of the zones of the Kirchberg Plateau (outside those already set aside as residential areas) being listed as reserved land in the PAG or master development plan (the plan Joly) of the Ville de Luxembourg and most are intended for private ownership.

The definition of these areas in the PAG states that certain parts of the city are zoned for either private or public amenities for general use. These parts are known as reserved land. Permitted buildings must blend into the urban fabric around them. The building regulations set out the number of parking spaces to be provided. 

These prescriptions are loose enough to allow the Fund the opportunity of defining more precise architectural and town-planning restrictions without compromising the other provisions of the PAG.

It is the character of its assignment which led the Fund to have this flexibility incorporated in the regulations of the PAG of the Ville de Luxembourg. As a result, the Fund can provide a rapid and precise response to questions of general or national interest involving the Kirchberg Plateau. To give an idea of the permitted density on the Plateau, binding floor-area ratios have been written in to the PAG. This is true of a large number of the reserved plots of land and all the residential zones on the Plateau. The process of investigating and approving projects is undertaken in several stages.

Firstly, the Fund verifies that the project complies with the requirements governing the quality of the architecture and the development criteria listed in the directives. These are attached to the documents relating to building plots.
Once its approval has been given, the Fund sends the portfolio requesting building permission to the Administration Communale de la Ville de Luxembourg. At the same time, the client applies for any other authorisation required (road access, public notice in case of objections, etc.).
The architects' creativity can flourish within the framework of these criteria.

During the building phase, the Fund employs a firm of surveyors to verify that the heights of buildings and the distance between them and the property boundaries are correct. In order to maintain its aim of creating centres of activity by developing a dense urban fabric to the east and west of the Plateau, the Fund lays down that in the case of office buildings up to 70% of the ground floor on the street frontage must be given over to shops. In the case of owner-occupier office buildings, a maximum of 30% of the floor space should be leased. 

The Fund attaches great importance to the period of consultation with the clients. In particular, this relates to the orientation of the building on the piece of land, its overall profile, the choice of finishing material for the façades and how external spaces are arranged. 

Minimum occupation period for an owner-occupier building
The minimum period for a building to be occupied has been set at 15 years. In order to prevent speculative sales, the Fund foresees a preferential lease that in the event of sale would be the same amount as the sale price for the plot, plus the legal interest rate.